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《國有土地上房屋征收評估辦法》發(fā)布,，評估機(jī)構(gòu)由被征收人選定

繼《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》在今年1月公布實施后，住建部昨天發(fā)布了《國有土地上房屋征收評估辦法》,，確定了房屋征收補(bǔ)償?shù)脑u估辦法,。

其中規(guī)定，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)價格評估的機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定,；征收房屋的價值將完全按照類似房地產(chǎn)的市場價格,，不再綜合政府定期公布的房地產(chǎn)市場價格。住建部表示,，2003年12月1日原建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》同時廢止,。

房屋征收評估新流程

選定機(jī)構(gòu)

被征收人在規(guī)定時間內(nèi)，協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu),。

簽訂合同

一般由房屋征收部門作為委托人,，與評估機(jī)構(gòu)簽訂評估委托合同,。征收評估、鑒定費用由委托人承擔(dān),。

實地評估

估價師對被征收房屋進(jìn)行實地查勘,，根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，選用一種或多種方法進(jìn)行評估,。

公示解釋

上海到保定物流公司

房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果,，房屋征收部門將評估結(jié)果向被征收人公示。公示期間,，估價師要對初步評估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場說明解釋,。

交付報告

公示期滿后，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)向房屋征收部門提供整體評估報告和分戶評估報告,，房屋征收部門向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告,。

申請復(fù)核

被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，自收到評估報告之日起10日內(nèi),，向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估,。

申請鑒定

被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi),，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定,。

變化1 評估價格完全依照市場

2003年的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》規(guī)定，“拆遷估價應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市,、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格,。”

按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定,，對被征收房屋價值的補(bǔ)償,，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

昨天發(fā)布的《國有土地上房屋征收評估辦法》,，對此進(jìn)行了細(xì)化,。上海到保定貨運專線“被征收房屋的類似房地產(chǎn)”是指與被征收房屋的區(qū)位、用途,、權(quán)利性質(zhì),、檔次、新舊程度,、規(guī)模,、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格,，是指在評估時點的平均交易價格,。評估時，還要考慮到區(qū)位、用途,、建筑結(jié)構(gòu)等影響價值的因素,。

【解讀】 在新的《國有土地上房屋征收評估辦法》中，對房屋價值的評估,，已經(jīng)不再綜合政府定期發(fā)布的“指導(dǎo)價”,，而是完全按照市場交易的價格。

對此,，北京市房協(xié)副秘書長陳志昨日表示,，這與《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的要求一致。

“《條例》中,，是由市,、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。政府是征收的主體,，那么對于房屋價值的判斷,，就應(yīng)該采用第三方獨立的判斷才能公平。即便是第三方評估機(jī)構(gòu)來評估價值,，但如果政府還是設(shè)定一個指導(dǎo)價的話,，就不能體現(xiàn)第三方的獨立判斷。所以,，這是一個立法方面的進(jìn)步,，征收的成本更加向市場靠攏�,！�

變化2 評估機(jī)構(gòu)由被征收人選

在原來的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》中規(guī)定,，“拆遷估價機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明,，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式”,。

而在昨天發(fā)布的《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確規(guī)定，“房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定,；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的,，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定,，或者采取搖號,、抽簽等隨機(jī)方式確定”。

至于評估費用由誰承擔(dān)的問題,，《辦法》表示,，房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔(dān),，一般由房屋征收部門作為委托人,。

【解讀】陳志表示，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的一個指導(dǎo)思想，上海到保定搬家運輸公司就是不能強(qiáng)行征收,，要保證被征收人的合法利益,。由被征收人來選定評估機(jī)構(gòu)，取消了政府指定評估機(jī)構(gòu)的權(quán)力,，這是社會公平的體現(xiàn),，也尊重了被征收人的權(quán)利。

不過他認(rèn)為,，選定評估機(jī)構(gòu)的辦法,，還需細(xì)化�,！氨热缫�拆一條街,，那會涉及很多戶，每一戶都有自己的想法,，但評估機(jī)構(gòu)只能確定一家,，如何協(xié)調(diào)就是一個問題。即便投票,，也需要細(xì)化操作辦法,。可以想一下,，現(xiàn)在一個小區(qū)成立業(yè)主大會,，投票都那么難，更何況涉及人員更多,、利益更大的房屋征收,。”

變化3 評估更多體現(xiàn)土地價值

在原來的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》中規(guī)定,，“拆遷估價的方法一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法,。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法”,。

而新的《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確,，估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法,、收益法,、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后,，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估,。

【解讀】 陳志認(rèn)為，過去,，在房屋拆遷的補(bǔ)償中,，體現(xiàn)的主要是房屋的價值,。但這其中，土地的價值也很大,。而新的條例中,，對于土地的價值有了更多的體現(xiàn)。

“比如,，在王府井地區(qū)征收,，可能這個地段的土地在征收后，要開發(fā)成商業(yè),，將來獲得的利益很大,。但如果僅按市場比較法，可能體現(xiàn)得不明顯,。那么可以假設(shè)它在征收后,，將來開發(fā)項目，會取得多少收益,。按照假設(shè)計算出的收益,，來衡量應(yīng)該補(bǔ)償給被征收人的那部分�,！�